Уважаемые соинвесторы! Почитайте полезную информацию с
форума www.tsj.ru Ответ на вопрос, какие документы следует рассматривать, вытекает из Письма Госстроя ЛБ-6062/9 от 05.11.2001 "
О порядке приминения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов", согласно которому вневедомственные объекты
"принимаются в порядке, установленном территориальными строительными нормами (ТСН), принятыми органами власти некоторых субъектов Российской Федерации в соответствии с СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве" и зарегистрированными Госстроем России. Если такие ТСН на территории отсутствуют, следует руководствоваться СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов", в части, не противоречащей действующему законодательству. .."
Для Московской обл-и приняты ТСН 12-310-2000 "ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ", значит, конкретные нормы следует черпать из этого документа.
Кроме того, СНиП 3.01.04-87 также является действующим законодательным документом, и в соответствии со СНиП 10-01-94 "СИСТЕМА НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ", именно СНИП в РФ "устанавливают обязательные требования, определяющие цели, которые должны быть достигнуты, и принципы, которыми необходимо руководствоваться в процессе создания строительной продукции", поэтому СНиП 3.01.04-87 также можно рассматривать с точки зрения общих принципов.
Рассмотрим ТСН 12-310-2000, действующие в МО.
-----
Во-первых, в ТСН 12-310-2000 ясно изложены сведения о приемочной комиссии (которую мы привыкли называть ГК).
В нашем конкретном случае положения ТСН 12-310-2000 означают, что:
- приемочная комиссия д.б.назначена Одинцовским органом власти, - муниципалитетом/райсоветом/.., не знаю как точно он называется,
т.к. разрешение на строительство выдано Главой Один. района Гладышевым (см. п.6.1)
- Одинцовский орган власти определяет продолжительность работы комиссии, но не более 1 месяца (см. п.6.4)
- состав комиссии назначается Одинцовским органом власти, куда в обязательном порядке д.б. включены представители организаций (см. п.6.6):
- ВМА-Проект (Застройщик),
- СУ-155 и/или ДСК-3 (строит. орг-и)
- МУП НИиПИ генплана г.Москвы (проектная орг-я),
- представители Одинцовской администрации,
- представители эксплуатирующей организации для принимаемого объекта
- представители органов государственного надзора (см. Приложение 1):
- тер.Госархстройнадзора Московской области,
- местный орган архитектуры и градостроительства Московской области
(Главархитектуры МО/ Управление Архитектуры и градостроительства г. Одинцово)
- Районный центр Государственного санитарно-эпидемиологического надзора МО
- Отряд государственной противопожарной службы, пожарная часть УГПС ГУВД МО
- Управление "Мособлгосэнергонадзор"
-----
Во-вторых, в ТСН 12-310-2000 определяются порядок и условия приемки (выделение мое):
"4.1 Приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии (далее - комиссии) и принятия последней решения о соответствии этого объекта требованиям проектной документации и ВОЗМОЖНОСТИ ЕГО ЭКСПЛУАТАЦИИ, составления акта приемки и утверждения его органом, назначившим комиссию.
4.4 ДО УТВЕРЖДЕНИЯ АКТА ПРИЕМКИ законченных строительством объектов в эксплуатацию ЗАПРЕЩАЕТСЯ их непосредственное ИСПОЛЬЗОВАНИЕ по назначению, в том числе:
- ЗАСЕЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ, СЕКЦИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ;
- использование общественных зданий;
- выпуск продукции и оказание услуг на объектах производственного назначения, за исключением случаев пробной эксплуатации.
.."
"8.8 Акты приемки объектов жилищного назначения в эксплуатацию утверждаются постановлением Главы муниципального образования, назначившего комиссию. В постановлении в
обязательном порядке указывается эксплуатирующая организация, которая будет осуществлять дальнейшую эксплуатацию и обслуживание вновь введенного жилого дома."
"6.13 Акт приемки утверждается органом, назначившим комиссию, не позднее 7 календарных дней после его подписания комиссией. Объект, по которому акт не утвержден в установленный срок, считается не принятым и по нему назначается повторная приемка"
"6.15 Утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию объекта в соответствующих органах."
Другими словами:
- комиссия принимает объект путем составления акта приемки в эксплуатацию и подписания его всеми членами комиссии
- акт приемки д.б. утвержден Постановлением Главы Одинцовского района (ныне Гладышевым) не позднее 7 календарных дней после его подписания комиссией. Это называется вводом в эксплуатацию.
- до утверждения акта приемки в эксплуатацию (т.е. до ввода в эксплуатацию) запрещается выдавать ключи будущим жильцам
- до утверждения акта приемки д.б. заключен договор с эксплуатирующей организацией (в нашем случае от имени созданного инвестором ТСЖ)
- после утверждения акта приемки можно регистрировать объект в собственность (на этом этапе происходит и обмер БТИ, чисто техническое действие, необходимое для регистрации)
-----
Далее, утвержденный акт ввода в эскплуатацию объекта недвижимости должен свидетельствовать о "ВОЗМОЖНОСТИ ЕГО ЭКСПЛУАТАЦИИ", т.е. о готовности всех коммуникаций для эксплуатации. В доказательство этого привожу дальнейшие рассуждения.
Во-первых, в пользу данного тезиса говорит само определение законченного строительством объекта, факт создания которого утверждается актом:
"3.1 Законченный строительством объект - комплекс зданий и сооружений (очередь, пусковой комплекс), отдельное здание или сооружение или их автономная часть в составе, ДОПУСКАЮЩЕМ ВОЗМОЖНОСТЬ ИХ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПО НАЗНАЧЕНИЮ, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы;"
Самостоятельно использовать для проживания жилой дом без подключения его к отопительной системе, я полагаю, нельзя. Более того, в следующем положении говорится о возможности принятия жилых домов посекционно, но с условием подключения к отоплению также и смежных секций:
"8.2 Жилые дома секционного типа могут приниматься в эксплуатацию посекционно, при условии окончания строительно-монтажных работ и кровли, создания теплового контура и подключения отопления смежной секции."
Кроме того, комиссии предъявляется документация, свидетельствующая о готовности не только дома, но и коммуникационных систем:
"8.1. Приемочной комиссии предъявляется документация перечисленная в обязательном Приложении N 2 настоящих ТСН или документация предусмотренная в п.6.16 настоящих ТСН."
""Приложение 2
Основной перечень документов, предъявляемых приемочным комиссиям по приемке
..
19 Акт допуска в эксплуатацию тепловых установок с тепловых сетей или
Акт об обеспечении объекта постоянным теплоснабжением
20 Акт об обеспечении объекта водоснабжением
21 Разрешение на спуск сточных вод в городскую сеть
.."
Правда, существует возможность принятия объекта без ряда исполнительных документов (см. п.6.16, 6.9), по разрешению Госархстройнадзора МО "на основе технического обследования, проведенного установленным порядком лицензированной организацией, и ее положительного заключения". Но с учетом других фактов, я думаю, что это не может быть отсутствие подключения к отопительной системе и другие серьезные ограничения хотя бы уже потому, что никакая эксплуатирующая организация не возьмется заключать договор на облуживание, если для этого нет необходимых условий, а без эксплуатирующей организации утверждение акта ГК невозможно (см. п.8.8).
Кроме того, это противоречило бы основным принципам СНиП 3.01.04-87, согласно которым принимаемый объект д.б. полностью готов к эксплуатации. Например, пром. объекты принимаются ГК, когда они не просто построены, но "когда они подготовлены к эксплуатации (укомплектованы эксплуатационными кадрами, обеспечены энергоресурсами, сырьем и др.), на них устранены недоделки и на установленном оборудовании начат выпуск продукции (оказание услуг)".
Подобные принципы д. предполагаться и для принятия жилых объектов. Более того, СНиП 3.01.04-87 регламентирует принимать новые микрорайоны предпочтительно целиком:
"Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения, выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона."
Приемка микрорайона целиком, как видно, не является обязательным, но, видимо, в большинстве случаев этого принципа придерживаются. В наших же условиях при неготовности коммуникаций, возможно, все логичным образом совпадает.
Что касается конкретной ситуации в Трехгорке, у меня сложилось мнение, что сейчас когда толкуют о принятии корпусов и секции ГК, на самом деле говорят о принятии их частично т.н. рабочей комиссией, документы которой будут предъявлены впоследствии ГК. Не думаю, что такой сценарии инвесторы предполагали заранее, поскольку предусмотренная ими в инв. договоре поэтапная сдача гораздо выгоднее. Скорее всего, так получилось, что коммуникации оказались неготовы, и процесс сдачи приостановился. Да, и, согласитесь, достаточно жесткие законы по приемке в МО, многое отведено на усмотрение местной администрации..
Если у кого-то есть новые сведения, другие мысли, мнения, пожалуйста, дополните и поправьте меня.
-----------------
ТСН 12-310-2000 "ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
http://www.gvozdik.ru/documents/666.html СНиП 3.01.04-87 "ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ"
http://cert.obninsk.ru/gost/1468/1468.html Письмо Госстроя ЛБ-6062/9 от 05.11.2001 "О порядке приминения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов"
http://www.latel.ru/rule/05_11_01. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума